賃貸でエアコンを外したあと、壁に残った小さなビス穴を見て「これって退去費用を請求されるの…？」とドキッとしたこと、ありませんか？
実はこのテーマ、原則だけ知っていても安心できないのがややこしいところなんですよ。
国のガイドラインの考え方では、エアコン設置に伴うビス穴は通常損耗として借主負担にならないのが基本と解釈されています。
ただし、管理会社さんの運用や、穴の大きさ・施工の雑さ、そして契約書の文言によっては「補修してください」「費用がかかります」と言われるケースもあるとされています。
この記事では、原状回復の原則と例外、トラブルを避ける確認手順、そして自分でできる簡易補修まで、まるっと整理しますね！
エアコンのビス穴は「原則は借主負担なし」でも油断は禁物です！
結論からいくと、エアコン設置でできたビス穴の原状回復は、原則として借主さんの負担にならないとされています。
これは国土交通省の「原状回復ガイドライン」の考え方として、エアコンが生活に必要な設備であり、設置跡やビス穴は通常損耗にあたりやすい、と解釈されているためです。
ただ、ここが重要なんですが…！
穴が目立つ・数が多い・クロスが破れているなど「通常損耗を超える」と見なされる状態だと、補修や費用負担が発生する可能性があるんですよね。
さらに、契約書に「借主負担」と明記されている場合もあるので、退去前に確認＆軽い補修をしておくのが現実的です！
なぜ「原則OK」なのに請求されることがあるの？ポイントは3つです
国のガイドラインではエアコンの設置跡は通常損耗とされやすい
原状回復の考え方では、借主さんが普通に暮らしていれば自然に発生する傷み（通常損耗）や経年変化は、貸主側の負担になるのが基本とされています。
そしてエアコンは、一般的な生活で必要な設備とされ、設置自体が「普通の使用」の範囲に入りやすいんですね。
そのため、ビス穴や設置跡は原則として借主さんが直す対象ではない、という説明が多いです。
例外になりやすいのは「やりすぎ」「雑」「放置」です
とはいえ、どんなビス穴でも全部OK！という話ではないんですよ。
たとえば次のような状態だと、通常損耗を超える損傷として扱われる可能性があるとされています。
- 必要以上にビス穴が多い（過剰なビス打ち）
- 施工が雑で壁下地まで大きく傷めている
- 撤去後にクロスが大きく破れている／穴が目立つ状態で放置
このあたり、退去立会いのときに「見た目の印象」で判断されやすいのが、驚きですよね。
契約書と管理会社さんの運用で結論が変わることもあります
賃貸って、実はガイドラインの原則＋契約書＋管理会社さんの運用の3つがセットで動くんですよ。
契約書に「エアコン設置・撤去・原状回復は借主負担」といった文言があれば、そこを根拠に補修を求められる可能性があります。
また、同じ物件タイプでも管理会社さんごとに「どこまで気にするか」が違うこともあるので、事前確認が効いてくるんです！
よくあるケース別！原状回復になるかの目安を具体例で整理します
ケース1：小さなビス穴が数カ所だけ（目立たない）
このパターンは、ガイドラインの考え方からすると通常損耗として扱われやすいと言われています。
ただ、退去立会いって「見た目の清潔感」も大事ですよね。
なので、後述する簡易DIYでサッと埋めておくと、トラブル予防としてかなり強いです！
ケース2：穴が多い／位置が不自然／クロスが裂けている
これは要注意です。
「通常の設置でここまでにはならないのでは？」と判断されると、借主さん負担での補修になる可能性があります。
特にクロスが裂けている場合は、穴埋めだけでは済まず、部分補修や張り替えの話になることもあるとされています。
この状態なら、管理会社さんに先に写真を送って相談しておくのがおすすめですよ！
ケース3：契約書に「借主負担」と書いてある
これ、見落としがちなんですがめちゃくちゃ大事です…！
契約書に明記がある場合、ガイドラインの一般論とは別に、個別契約として借主さん負担になる可能性があります。
ただし、条文の書き方や説明の有無などで解釈が分かれることもあるので、納得できない請求が出たら「根拠の提示」をお願いするのが現実的です。
DIYでできる！ビス穴補修は「サイズ別」にやると失敗しにくいですよ
準備：まずは穴の周りをきれいにするのがコツ！
補修材を塗る前に、穴の周りのホコリや浮いたクロスを軽く整えておくと仕上がりが変わります。
実はここをサボると、パテが乗らずにボソボソしたり、乾いたあとに凹んだりしがちなんですよね。
小さなビス穴（数ミリ程度）：紙粘土やティッシュ＋パテ
定番はこの方法です！
- 穴に紙粘土やティッシュを少し詰める
- 表面に壁紙補修用パテを薄く塗る
- クロスの凹凸に合わせてならす
- 半日〜1日ほど乾燥させる（目安）
白いクロスなら、コーキング剤で埋める方法も紹介されていることが多いです。
ただ、塗りすぎるとテカりが出ることがあるので、薄くがポイントですね！
少し大きめ：綿＋コーキング（または補修剤）で埋める
穴が少し広いときは、いきなり表面だけ埋めても奥がスカスカで凹みやすいです。
そこで「綿」を芯にするやり方が便利なんですよ！
- 手芸用の綿を穴に詰める
- 上からコーキング剤などで埋める
- 表面をならして乾燥（半日〜1日が目安）
この方法、材料が手に入りやすいのも助かりますよね。
大きい穴／周辺が弱い：リペアプレート（シート）＋パテ
穴が大きい、または周辺がボロボロしているなら、リペアプレート（リペアシート）を使う方法が紹介されています。
- 穴の上にリペアプレート／シートを貼る
- 上からパテで平らに整える
- 乾燥後にサンドペーパーで軽くならす
- 必要に応じて壁紙補修（色合わせ）
「穴を強くする」工程が入るので、見た目も耐久性も上がりやすいのがメリットです！
管理会社さんとのやり取りは「先に相談」がいちばん平和です！
撤去前に確認したい3つの質問
エアコンを外す前後で、管理会社さんに確認しておくと安心です。
- エアコン撤去は指定業者が必要か（借主手配でOKか）
- ビス穴の処理はどこまで求められるか（DIY可否）
- 気になる場合、写真で事前確認できるか
「退去立会いで初めて揉める」のが一番しんどいので、先に潰しておくのが得策なんですよね！
退去立会いでの伝え方：角を立てずにガイドラインを出す
もし請求の話になったら、いきなり反論ではなく、こんな言い方がスムーズです。
- 「国の原状回復ガイドラインでは、エアコン設置跡は通常損耗とされる解釈があると聞きました」
- 「念のため目立つ穴は簡易補修してあります」
- 「今回の請求の根拠（契約条文や内訳）を教えていただけますか？」
この流れだと、丁寧だけど言うべきことは言えて、印象も悪くなりにくいですよ！
エアコン ビス穴 原状回復で迷ったら「原則＋例外＋事前確認」で解決しやすいです
最後に整理しますね。
- エアコン設置のビス穴は、通常損耗として借主負担なしが原則とされています
- ただし、過剰な穴・雑な施工・クロス破れ・放置などは例外的に補修負担になることがあります
- 契約書に借主負担の記載がある場合は、運用が変わる可能性があります
- トラブル回避には、管理会社さんへの事前確認と、穴サイズに合わせた簡易DIY補修が有効です
つまり、「原則は大丈夫」だけで止まらず、現場の運用に合わせて一手打つのが勝ち筋なんですよね！
退去前に10分だけ動くと、気持ちもお金もラクになりますよ！
ビス穴って小さいのに、退去の場面だと妙に目立って見えて不安になりますよね。
でも大丈夫です。
まずは契約書をサッと見て、管理会社さんに確認して、目立つ穴だけでも軽く補修しておく。
これだけで、退去立会いの空気がかなり変わることがありますよ！
「揉めたくない」「余計な出費は避けたい」なら、今日のうちに壁を一度チェックしてみませんか？
